经过近年来的高速发展，百强企业基本实现了企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作，已逐渐从探索期的单一运营模式转向多元化经营。关联地产企业项目的资源优势，也为百强企业的规模扩张带来确定性；布局非住宅领域是百强企业快速壮大的重要手段；提高增值服务的比重可以促进营收的增长和利润率的提升；资本协同带来了物业服务企业科技提升的机会，有利于实现房地产产业数字化、企业效率和业主体验的多向提升。
1.TOP10企业平均储备量高达1.71亿平方米，头部效应显著
规模的扩张为百强企业创收带来持续增长的源动力，但近年来，随着收并购和市场化项目拓展增多，百强企业需要一定时间去整合、消化相应项目。2020年，百强企业营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81%，首次低于在管面积增速1.21个百分点。
图：2016-2020年百强企业合同储备面积均值及储备项目数量均值
在房地产市场保持平稳发展的背景下，物业百强企业紧抓规模为王的硬道理，依托新的发展机遇，不断加大项目拓展力度，积极增加项目储备，为企业抢占市场份额积蓄能量。2020年，百强企业的合同储备项目数量均值为105个，合同储备项目面积均值为1830.51万平方米，同比增长分别为10.53%和8.63%。
图：2020年百强企业不同层级合同储备项目情况
百强企业各层级储备面积也呈现马太效应。头部企业通过承接兄弟开发公司项目、市场外拓和并购等方式，多方式组合加速扩充项目储备。2020年，百强企业储备面积按层级分化更加明显，TOP10企业合同储备项目面积均值为1.71亿平方米，储备项目数量均值为1082个，分别是百强企业均值的9.34倍和10.30倍，远远领先于其他层级企业。
图：港股上市企业与百强企业在合同储备项目均值比较
资本驱动上市公司表现良好，港股披露储备项目数据的企业储备面积均值和储备项目均值远高于百强企业。2020年合同储备项目面积均值达7174.86万平方米，储备项目数量均值达440个，分别是百强企业均值的3.9倍和4.2倍。强者恒强的趋势日益明显。
图：截至2021年3月31日部分港股上市物业服务企业市值与储备面积
总体来看，储备面积越大的企业得到的资本市场估值越高，总市值与储备规模呈现高度正相关性。个别企业来看，市值排名前两位的碧桂园服务与恒大物业，2020年储备面积分别达4.4亿平方米和2.65亿平方米，同样分列一、二位。尽管其2020年储备面积增速只有8.5%和-0.8%，但由于规模巨大，市场占有量较高，资本市场依旧给出2358.7亿港元和1647.6亿港元的高估值。专注于商业运营的华润万象生活、卓越商企服务尽管储备面积只有0.42亿和0.13亿平方米，但由于其服务业态的特殊性以及服务领域的高成长性，资本市场依旧给出较高市值，分别达1056.8亿港元和112.8亿港元。
2.非住宅市场容量大、专业门槛高，百强企业逐鹿各细分赛道
2020年，8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。百强企业管理面积中，非住宅业态管理面积占比已达33.7%，较上年增长2.61个百分点。由此可见，百强企业外的非住宅业态空间广阔，仍有待大力开发。
图：2020年百强企业全国及不同城市级别平均物业服务费标准
非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充盈营收。2020年，百强企业管理项目平均物业费为3.84元/㎡/月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月，分别为6.93元/㎡/月、6.23元/㎡/月、6.24元/㎡/月；公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费分别为3.41元/㎡/月、3.29元/㎡/月、3.26元/㎡/月、4.01元/㎡/月；住宅物业服务费最低，为2.05元/㎡/月。同时，非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目，或可成为“一方霸主”。
图：“物业+城市服务”方案
百强企业积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。百强企业紧抓“城市精细化管理”的机遇，以多年积累的服务经验，开始涉足城市服务，如碧桂园服务洞悉智慧城市发展趋势，推出“城市共生计划”，搭建“1+5”服务体系，在韩城市、衡水市、开原市等市持续升级“城市共生计划”，助力城市发展；保利物业秉承“镇兴中国”品牌理念，打造全域一体化服务，并针对各类型治理需求创新打造多样的管理模式（景区、城镇全域化及城镇优选等），已在嘉善天凝镇、大云镇、西塘古镇及上海罗店镇、杨行镇等地取得一定的管理成效。
3.利用“人+场”优势，响应政策号召，深度布局增值服务
百强企业增值服务类别更加丰富多元。百强企业在稳固传统服务的基础上，跟随多元化需求，借助自身优质资源，及时推出丰富的服务，打通上下游产业，进一步扩充盈利渠道。
图：百强企业部分增值服务种类
增值服务代表未来物业服务企业的发展方向，但目前增值服务营收占比仍然较低。增值服务的服务内容和定价都比基础物业服务更加灵活、利润空间更高，因此无论物业服务企业规模大小、业态结构和城市布局是否合理，提高增值服务的比重可以促进营收的增长和利润率的提升，这是增值服务本身的特性所决定的。2020年百强企业增值服务均值为2.59亿元，同比增长16.08%，占总营业收入的22.07%，仍有较大的提升空间。
4.资本赋能，上市企业融资净额累计近千亿，扩规模、智慧化建设弹药充足
2020年物业服务企业进入加速上市阶段，目前已有40家物业服务企业登陆香港资本市场。港股物业板块的总市值从2020年初的1500亿增加至2021年3月31日的9778.8亿元，超5倍规模增长；港股物业板块平均市盈率达到32.4，远高于港股主板的市盈率9.68，充分体现了资本市场对物业管理行业的高度认可。除此之外，还有13家企业已交表，等待敲钟时刻。预计未来一段时间，仍会有更多物业服务企业进入资本市场；同时，已上市物业服务企业利用资本优势，明确发展规划，扩大管理规模，升级设施设备，保障企业良性成长，不断提升行业地位。
图：2020年新上市企业IPO募资使用规划
除收并购及战略投资外，智慧化建设工作已经成为上市企业关注的另一焦点。企业深化科技应用，加速提升服务质量、压缩服务成本，进一步提高盈利空间。同时，随着科技的不断升级，上市企业的技术应用侧重点也逐渐从基础的“互联网+”转为“智能+”及“5G”，加速推进智能化建设工作。2020年，约30家百强企业智能化投入费用超千万元，大部分企业对智能化研究投入维持在300-750万元之间，来进一步提升企业运营效率。
5.做强团队，健全机制，释放人才潜能
随着社会经济发展和住户对服务质量要求的提高，物业服务企业更着力于加强服务人员和住户的情感连接，以专业而有温度的服务增加用户粘性，主要体现在引进吸收培养优秀人才，提升人员素质，加码人才队伍建设方面。2020年，物业服务企业均加码人才团队拓建，通过激励体系、培养计划等引进培育高素质人才。如保利物业持续深化“星火文化”体系，并设计出高管、项目经理、项目基层人员、校招生、专业人才等五类关键人才队伍的梯度供应链。
表：部分企业人才引进培养措施
机制是物业服务企业高品质服务落地的关键保障。近年来，物业服务企业在扩规模的同时，不断加强自身各类机制的建立，如组织架构更新，薪酬激励机制、人才培养机制、业务管理机制和监督考核机制等，有利于形成规模效应，快速复制标准化服务并推广。
文章来源： 中指物业研究
编辑：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
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