物业板块在2021年上半年维持了较高的收入与利润增速，盈利能力保持稳定。目前物业服务企业的增值服务正处在快速探索与发展阶段，覆盖的业态逐渐增多，行业空间的上限在不断提升，行业的景气度维持在高位，空间依旧广阔。
1、政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展
国内行业政策较大程度上能够对行业未来的发展做出指引，如新能源的扶持政策，房地产的调控政策，都对相应行业产生较为深远的影响。物业管理行业的政策方向同样对行业发展和资本市场表现起到重要影响。
中央层面对行业定调：完善制度与促进发展
梳理发现，中央相关部门对于物业管理行业全年的政策基调，主要围绕2021年1月，10部委出台的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》来执行，这份纲领性行业指导政策文件主要两点展开：1.对行业现存制度的完善;2.对行业未来发展方向的指引与探索，主要内容可归纳为围绕现有物业管理行业各方面痛点进行制度补足与优化，及鼓励物业服务企业发展其他社会服务业务扩大行业版图。
具体看，2021年年初以来，国家各部委发布与物业行业相关的政策文件，主要关键词为“老旧小区改造”、“生活品质”、“持续整治规范市场秩序”、“维护劳动者权益”、“推进便民生活圈建设”等，若单从某个文件，如整治规范类去解读，容易误解为对行业的监管或约束，但放在整个物业管理行业发展阶段来看，当前相关制度的确立与完善，有利于行业树立正确的价值观，也有利于行业长期的健康发展。
地方层面对政策的落地执行：落地规范细则、推动行业市场化、鼓励多元业务
2021年，物业管理行业的地方政策主要是对中央层面的指导方向进行细化，具体看，制度方面，采取了如制定收费标准，完善基层治理、设立企业信用评级机制等优化;市场化方面，要求公开收费和共有资金信息，建立“质价相符”的物业费市场调节机制等。
总体来看，行业政策稳中向好。物业管理行业政策自上而下，无论中央的定调还是地方层面的执行，均向着规范化、市场化、多元化的方向推进;具体到公司层面，由于头部公司规范化、市场化水平属行业前列，未来随着越来越多推动提高行业透明度、提升市场化水平等方面政策落地，优质公司有望从中受益，扩大市场份额。
2、格局：龙头优势稳固，马太效应初现
虽然物业管理行业处在快速成长期，但行业竞争格局已经比较稳定，头部物业服务企业未来或将持续保持竞争优势，不断提升市场份额。理由有三点：
一、房地产开发商为物业子公司建立护城河
房地产开发商凭借在房地产行业的积淀，为物业子公司建立强大的护城河；虽然随着物业服务企业外拓团队成熟，第三方招标获得项目的占比在不断提升，但来自开发商的房屋交付依旧是物业服务企业重要与可靠的在管面积来源。房地产开发商为物业服务企业做品牌背书。而物业的知名度可以作为其项目拓展与品牌管理输出的加分项。
二、资本市场推动头部企业加速发展
资本市场的融资工具，房地产产业数字化能充分推动头部物业服务企业加速规模扩张与管理优化；物业服务并非重资产运营，因此大多数物业服务企业不需要贷款，自身发展仅靠市场化外拓为主，行业集中度也较低。但随着头部物业服务企业陆续上市，充裕的现金打破了原有的行业格局，收并购可以快速扩大物业服务企业的现有规模，甚至出现小鱼吃大鱼的现象。通过资本市场股权融资，可以让物业服务企业有了弯道超车的可能。
但2021年下半年以来，随着地产信用风险持续发酵，物业板块受到牵连估值持续下挫，现有物业服务企业出现明显的估值分化，部分中小型物业服务企业逐步边缘化;叠加港交所提高主板上市公司盈利门槛，让一些中型规模计划上市的物业服务企业打消上市念头，因此，当下物业管理行业在资本市场的格局已经较为固定，只有少数头部及一线的公司的再融资能够获得资本市场的认可。
三、行业属性决定强者恒强
物业行业自身属性(规模效应、品牌效应、科技壁垒)决定未来强者恒强。行业具有规模效应，区域密度的提高有助于延缓成本端的上升。单个区域内项目密度越大的公司，能够通过集采、片区综合管理、让一部分员工在区域内共享调度等方式，降低中后台成本与现场的管理人员数量，达到降低成本的目的。
物业管理行业处在快速发展期，有较多未开发的蓝海市场。科技构筑竞争壁垒，头部企业持续加大在机械化、智能化领域投入，与中小公司差距不断拉大。未来随着行业增量增速放缓，将迎来存量竞争时代，而此时智能化、机械化带来的成本优势，会让头部企业进一步蚕食中小型物业服务企业的市场份额。
3、运营：经营更独立，业务范围延展，细分领域专业化，科技化构建护城河
在过去的一年里，物业管理行业经营层面出现了以下的一些变化：
1)经营更加独立：主要因物业服务企业在并购端与外拓端的发力，快速增加第三方在管项目及储备项目，降低了来自关联方的项目占比;
2)业务范围延展、细分领域专业化：物业服务企业在过去的一年加大在现存试点增值服务领域的深入纵向探索，同时也挖掘一些外延业务进行横向拓展;
3)科技化构建护城河：一些头部企业在科技领域持续投入，目前已取得初步效果，长期看这一优势会成为物业服务企业的核心竞争力之一。
物业服务企业登陆资本市场，行业巨头的出现让行业生态发生了变化，规模效应得到放大，疫情下让社会及政府对于行业长期以来的忽视变为重视，行业相关政策层面的完善也促进集中度提升;另外随着管理规模变的越来越大，对高度集成的中后台管理诉求进一步增强，同时，科技赋能项目层面也能提升人均效能。科技化在短期内可能效果不明显，但站在中长期维度看，将是头部优质物业公司强大的护城河。
文章来源：中泰证券，作者：陈立、李垚
编辑：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
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