近日，网上纷纷流传某建筑设计院降薪40%以应对房地产行业调控的消息，加上恒大事件愈演愈烈，一部分建筑设计企业的经营形势似乎提前进入“冬天”，建筑行业的发展好像有点急转直下，自2016年后，建筑行业的调整再次来临。
从笔者接触到的建筑行业企业情况来看，以房地产企业为主要客户的建筑设计企业尤其是中小型民营企业都受到了不同程度的冲击，而以政府为主要客户的国有建筑设计企业特别是大中型企业受到的影响较小。
从已上市的10家建筑设计企业的2021年半年报数据来看，除了中衡设计的营业收入小幅下降外，其他建筑设计企业的营业收入都实现了增长。华阳国际通过其建筑设计、造价咨询及工程总承包业务营业收入的快速增长，实现了营业收入同比增长近80%。
在新签设计业务合同额方面，4家建筑设计企业没有披露相关信息，其他6家建筑设计企业中，中衡设计、汉嘉设计、华阳国际、筑博设计都取得了同比增长近20%的好成绩。
虽然从上述经营数据并没有明显看出行业的下行，但是各家上市建筑设计企业都提到了房地产行业调控对企业经营带来的风险，上市建筑设计企业的应收账款都有不同程度增加。
以尤安设计为例，其在2021年半年报中针对坏账风险作出了特别提示。尤安设计2020年末应收账款余额为6.88亿元，占当年营业收入的比例为74.37%，比2019年上升12个百分点。2021年6月末，其应收账款余额达到9.11亿元，占当期营业收入的比例上升至196.82%，房地产企业回款进度进一步放缓，增加了坏账风险。
01 建筑设计企业应对之策
1.1 认清行业形势，明确发展定位
新时期，房地产行业发展的逻辑已经发生变化。“十四五”规划强调“房住不炒”，提出“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。”在“房住不炒”调控方针指引下，“三道红线”“集中供地”等政策密集出台。
与之前房地产行业的历次调控重在需求端不同，本轮调控更注重供给侧改革，通过重构土地供应、金融杠杆等基本要素，建立起一个风险可控、稳健发展的行业生态。
1.2 更注重加快存量项目建设和销售
在调控政策影响下，房地产企业迫于降负债和保现金流的压力，更注重加快存量项目建设和销售，新项目开发和土地获取更加谨慎。从国家统计局发布的房地产行业数据可以看出，2021年1–8月份房屋新开工面积和土地购置面积和2019年同期相比双双下降，降幅和2020年相比持续扩大，预示着从短期来看，以房地产企业为主要客户的建筑设计企业市场将进一步萎缩。
长期来看，房地产行业新开工面积特别是住宅新开工面积应该在“十三五”期间已经见顶。根据国家统计局数据，中国人均住房面积已达40平方米，达到欧洲发达国家水平。
虽然城镇新流入人口住宅需求和存量人口的住宅改善需求仍然存在，但是伴随着高杠杆、高周转、大拆大建等传统住宅开发模式的退出，住宅新开工面积将难以再创新高。
图1 “十三五”时期房地产新开工面
因此，我们必须认识到，我国城镇化建设已经从大规模增量建设逐渐转向存量提质改造和增量结构调整并重，房地产行业的高速发展期已经过去。不过，对于建筑设计行业的未来也不必过于悲观。
2020年，我国常住人口城镇化率为63.9%，处于城镇化进程的下半场，预计还有10–15年的城镇化率提升时间。虽然房地产行业新开工面积难有增量，但是总量仍旧庞大，城乡发展亦不平衡，建筑设计行业仍有发展机会。
02 做好四个定位，锚定未来发展方向
2.1 产品定位
从分散风险和持续发展角度出发，以住宅为主要产品的建筑设计企业需要拓展产品范围，构建“人居建筑+公共建筑+城市更新”的产品组合。从目前来看，住宅投资虽然还占到了房地产行业投资的70%以上，但是到城镇化后期，住宅投资占比将逐步下降。
“十四五”期间，教育、医疗、文化旅游等民生改善类投资和以产业园区为代表的经济发展类投资将持续增长。城市更新亦是“十四五”的重要投资领域，在老旧小区改造之外，以“打造宜居城市、韧性城市、智慧城市，建立高质量城市生态系统和安全系统”的城市更新要求，将给建筑设计企业带来拓展业务的机会。
对于拥有丰富资源的大中型建筑设计企业而言，在做好建筑设计相关业务的基础上，可以进一步拓展城乡基础设施、生态环境治理、绿色能源管理等新型业务。
2.2 客户定位
伴随着产品领域的拓展，建筑设计企业的客户群需要形成“房地产企业+政府平台+合作伙伴”的客户组合。在房地产行业市场集中度快速提升的行业趋势下，房地产企业客户应该以龙头企业为主，但也不宜过度集中。
政府平台客户包括地方政府、投资平台和国有产业集团等，它们往往是各类公共建筑以及城市更新项目的投资主体，合作伙伴则包括国内外优秀设计企业和工程公司。在工程建设组织模式改革背景下，以建筑央企为代表的大型施工企业在开展工程总承包业务时具备较强的优势，建筑设计企业可以和相关单位形成战略合作，共同拓展业务。
笔者接触过一些区域性建筑设计企业，它们以施工图设计业务为主，通过和国内外优秀设计公司常年深度合作，不仅守住了当地的市场份额，也跟随合作伙伴将业务拓展至区域外，取得了良好的发展效果。
2.3 价值链定位
加强原创能力，提升规划策划能力往上游发展，成为业主的“总规划师、总建筑师、总策划师”，是绝大部分建筑设计企业的理想。不过，这也对企业的人才结构提出了很高的要求，区域性建筑设计企业很难做到。
从企业实际资源出发，一些区域性建筑设计企业在做精做强现有施工图设计业务基础上，补足专业短板，强化落地能力，向全过程工程咨询乃至专项工程总承包方向延伸，也具备一定的可行性。
四是区域市场定位。我国城镇化进程在区域上呈现出一定的不均衡性，房地产投资的区域差异也较大。在本地市场出现波动的情况下，区域外的拓展需要纳入考虑范围。虽然目前建筑设计行业已经呈现全国化竞争的格局，但是建筑设计行业龙头企业的属地化布局并未完全形成，各区域仍旧有市场空间。
建筑设计企业可以从区域市场吸引力、区域市场竞争情况、区域市场人才供给情况等多角度进行市场机会分析，明确市场拓展方向，开展前期经营。通过整合区域设计团队和派出骨干、属地化招聘双管齐下的方式，逐步形成多区域的市场布局，降低单一市场风险。
03 聚焦效率提升，培育核心能力
当前，建筑设计行业发展进入成熟期，面临着市场竞争激烈、跨行业跨产业链环节竞争增多、人均产值提升乏力、人力成本持续上升等诸多困难，在企业明确方向、加强经营的同时，需要聚焦效率提升，培育核心能力。
3.1 提升业务能力
即通过专项化、特色化发展摆脱同质化竞争，获得产品溢价。这里既有产品（如医疗、教育、TOD等）的专项化发展，也有技术（如绿色、装配式、BIM等）的特色化发展。对于大型建筑设计企业，设置专门的产品技术研究中心是常见做法。
对于中小型建筑设计企业，资源有限时多以生产部门为基础设置虚拟研究中心，以提升专项化和特色化能力。对于大部分中小建筑设计企业来说，由于前端业务能力较弱，产品专项化相对困难，技术特色化能力的建设更为关键。
为此，建筑设计企业首先要有前瞻性，需要认清绿色建造、智能建造一定是工程建设行业转型升级的方向，不要因为区域市场暂时的不成熟耽误自身能力的培育。其次，要坚持投入，加强管理。
笔者接触过一些中小设计企业，在特色化能力培育方面做得比部分大型设计企业还要好，原因在于坚持不懈。反观一些大型设计企业，在业务能力建设方面的起步虽然较早，但是由于过程的摇摆，曾经领先的技术优势已经荡然无存。
3.2 升级商业模式
即通过一体化、集成化服务模式以及投资运营联动，提升设计业务价值。从目前行业发展和市场需求来看，一体化（如全过程工程咨询、工程总承包等）、集成化（如设计总包等）服务模式运用的愈来愈多，这给建筑设计企业摆脱单一建筑设计环节的残酷竞争、提升设计业务价值提供了机会。
此外，随着新型城镇化建设的推进，建筑设计企业需要有产业融合发展的眼光，加强与各类产业资源和金融资源的整合，通过参与投资运营延伸“设计+”服务，逐步从聚焦专业技术服务转向全产业链垂直化服务转型。
3.3 优化组织管理
即通过明确组织定位、加强内部协同、减少内耗，提升组织运营效率。建筑设计行业最为常见的组织模式是以经营承包制、综合设计所为基础的院所两级管理模式。这样的组织模式在行业快速成长时，对于充分调动骨干积极性、实现企业规模发展起到了极大的促进作用。
但是，当行业发展成熟，以短期生产经营为主要关注点、各自为战的院所两级管理模式将给企业发展造成很大的障碍，甚至在很多建筑设计企业内部各生产部门或多或少都存在着一定程度的恶性竞争，“内卷”现象越来越严重。
不过，没有最好的组织模式，只有最适合的组织模式。组织模式的调整不一定需要推倒重来，建筑设计企业需要结合企业实际情况选择改良抑或是变革，以加强内部协同、提升效率、培育核心能力为主要目标优化组织管理。
3.4 优化人员管理
即通过完善人才布局、改善人才结构、提升人员能力、优化激励机制促进人员产出的提高。当前，建筑设计行业人才吸引力下降明显，行业越来越难以吸引到优秀人才，面对人力成本持续上升、人才流动居高不下的人员管理环境，建筑设计企业需要考虑采取多种手段，在保持合理的人工成本支出的同时，优化人员产出。
其一，可以考虑在人才相对较多、成本较低的地区构建生产基地，完善人才布局。其二，随着设计产品标准化和精细化的推进以及技术手段的改变，“建筑师+工程师+制图员”的人员层级化配置或许会重新定义未来建筑设计企业的人员结构，以此改变人力成本支出的模式，实现不同层级人员的有效激励。
其三，完善职业发展体系建设，加强人才培养和干部队伍建设，在提升人员能力的同时，提升企业的凝聚力。其四，根据市场环境变化及时调整优化激励机制。对于骨干人才，要通过中长期激励和合伙人机制的推行，保持全面激励体系的竞争力。
特别是民营建筑设计企业，需要不断审视和改进自身激励机制的弊端，通过中长期激励将体制的相对优势发挥到极致，强化人才吸引力。
3.5 采用先进技术
即推动企业数字化转型，持续提升企业生产经营效率和竞争优势。建筑设计企业的数字化转型是行业讨论的热点，但大部分建筑设计企业对于数字化转型没有清晰的思路和明确的路径，尚处于摸索阶段。
笔者认为，设计企业的数字化转型可以分为五个阶段，不同阶段具有不同的特点。从目前来看，绝大部分建筑设计企业的数字化转型还处于初级阶段（1.0或2.0阶段）。可喜的是，一部分优秀建筑设计企业已经意识到数字化转型对于企业未来发展的价值，以对内赋能为主要出发点坚持推进数字化转型。
更有一些建筑设计企业在推进管理信息化和工程数字化的同时，积极开展人工智能的研究和应用，持续探索提升效率的工具和方法。根据笔者的观察，建筑设计企业之间数字化转型力度的差距已经大于工程技术能力的差距，数字化转型未来将成为企业竞争成败的关键因素。
04 总结与思考
总之，当行业发展出现波动时，建筑设计企业需要保持清醒头脑，审视自身存在的问题，视市场的危机为企业优化调整的机遇。认清行业形势，明确发展定位，保持战略定力，聚焦效率提升，持续培育核心能力。“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”一时的困难和挫折终会过去，机会永远都是留给有准备的企业。
文章来源：中国勘测设计杂志
编辑：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
【数商云www.shushangyun.com】致力于提供企业级的采购商城网站建设服务，长期为大中型企业打造数据化、商业化、智能化的采购系统解决方案，同时我们还提供B2B电商平台、B2B2C多用户商城系统、B2C电子商务系统、跨境进口电商平台、供应商管理系统、新零售电商平台、直播电商系统等一系列系统定制开发服务。
评论