2021年一季度，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，坚定房地产调控态度，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地房地产调控工作。1月以来十余城房地产调控政策升级加码，从限购、限贷、限售等方面“补漏洞”，抑投机、保刚需，同时亦明显加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，住房信贷的收紧呈现由点及面、并向全国扩围的趋势，力促市场情绪理性回归。
从市场表现看，一季度，房地产市场量价整体延续了去年底的运行态势，新房价格平稳上涨，重点城市商品住宅成交规模达近五年同期最高水平，长三角、珠三角地区市场活跃度较高，新房量价表现均好于行业整体水平。低基数下，全国300城住宅用地成交规模实现同比增长，优质地块的放量仍带动了楼面价和溢价率的上行；供地“两集中”政策出台后，重点城市供地短期停滞，长三角地区强三线城市土地市场热度明显上升。
房企积极营销抢收回款，销售业绩继续增长；金融强监管下，企业资金压力不减，更加聚力稳增长控风险，聚焦提升产品与服务品质；投资拿地更加审慎，布局强调优化土储结构，重点城市供地“两集中”亦为企业合作、非招拍挂市场拿地等提供了更多可能。
当前，中央明确实施好房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，住房信贷环境收紧，与此同时，部分市场预期不稳的城市，调控政策将继续加码。二季度，随着调控政策的进一步显效，以及低基数效应的减弱，房地产市场规模增速将有所收窄；预计全年商品房销售面积或小幅回落，其中一二线城市在供应端改善、部分压制需求逐步释放等因素带动下，市场规模存在放量空间；三四线城市整体存调整压力，结构性机会更加突出。
01政策环境
坚持“房住不炒”定位多地加码楼市调控稳预期
“房住不炒”定位、“三稳”目标不变，土地、金融等方面的政策将持续发力。两会政府工作报告提出2021年中央坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，增加土地供应，切实增加保障性租赁住房、共有产权住房供给。《“十四五”规划纲要》中，中央强调要实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善住房市场体系和住房保障体系，房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。
中央督导房地产工作更加频繁和高效。今年以来，部分热点城市房地产市场延续了去年下半年的热度，项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出，市场情绪出现明显波动。住建部倪虹副部长1月带队赴上海、深圳等地调研督导房地产工作，2月带队到北京调研会商房地产调控工作，3月先后带队赴杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。3月25日，南昌发布新政涉及大都市圈“购房同权”等内容，住建部即日派出督导组赶赴现场，相关政策当天被撤回，充分体现了中央调控态度。
图1
地方层面，多地加码楼市政策，一线城市政策出台频次最高、力度最大。1月以来，上海、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级，其中，上海这轮政策出台的速度、频次、力度以及范围均较为显著；深圳发布了所有二手小区成交参考均价，力度亦明显加大。与此同时，一线城市严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，居民端信贷环境明显收紧。广州1-2月部分银行、部分区域信贷收紧后，3月中旬，各银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的资金超1.4亿元，随后进一步严查首付款来源，要求购房“首付”必须为家庭自有资金。
二线及热点三四线城市调控政策跟进，严查违规资金、建立二手房价格发布机制等方面均有涉及。当前在市场热度逐渐由一线城市向二三线城市传导的过程中，调控政策亦在紧急跟进，如杭州、成都、西安、嘉兴、东莞、湖州等城市均已出台相关收紧政策。
除此之外，多地明确提出要建立住房和土地联动机制，特别是房价和地价联动机制，土地端的调控政策得到更多侧重。2021年2月，22个重点城市供地“两集中”政策出台，单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。目前已有天津、长春、济南、福州等城市公布了三次公告时间，且部分城市已公布第一批拟公告土地，土地数量增多，土拍规则亦有一定调整。
图2
总体来看，2021年，中央继续强调坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期是今年也是未来五年的房地产调控目标。一季度，市场热度高、预期不稳的城市接连加码楼市调控，一线及热点二线城市严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方面不断完善政策；土地市场的监管亦在强化，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地产市场平稳健康发展。当前，三部委已联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全国扩围，且一线城市的调控政策为热点城市亦提供了“范本”，短期预期不稳的热点二线和三四线调控政策将继续跟进。
除此之外，租赁住房成为解决大城市住房突出问题的重要着力点，一季度多地出台相关政策，从增加租赁住房供给、培育市场供应主体、鼓励租赁住房消费等方面培育住房租赁市场，并从加强租金监管、加大整治力度等方面规范市场行为，更好地保障租赁双方的合法权益，未来将有更多城市出台多维度政策推动租赁市场发展。
02市场表现
量价延续增长态势热点城市市场热度不减
2021年一季度，百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期有所扩大，但仍处近五年同期较低水平，3月价格环比小幅上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年一季度，百城新建住宅价格累计上涨0.77%，涨幅较去年同期扩大0.59个百分点，但仍处近五年同期低位。3月，百城新建住宅价格环比上涨0.20%，与上月持平，涨幅连续45个月在0.6%以内。今年以来，严格的楼市调控及金融监管下，百城新房价格总体平稳。
图3
从各梯队城市来看，今年以来各梯队城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。一线城市：一季度价格累计上涨0.78%，为近四年同期最高点，较去年同期扩大0.39个百分点。二线城市：一季度价格累计上涨0.76%，较去年同期扩大0.61个百分点；但今年开年，部分城市楼市调控持续深化，预计市场将逐渐趋于理性。三四线代表城市：一季度价格累计上涨0.76%，相比上年同期，价格累计由跌转涨，但涨幅仍低于2019年同期水平。从各城市群看，今年以来珠三角市场表现较为活跃，广州、中山、东莞等城市新建住宅价格累计涨幅居百城前列。
二手住宅价格方面，百城价格稳中有升，长三角、珠三角价格继续领涨。2021年一季度，百城二手住宅价格累计上涨1.05%，涨幅高于新房价格，较去年同期扩大0.48个百分点。3月，百城二手住宅均价15654元/平方米，环比上涨0.44%，已连续16个月环比上涨，涨幅较上月小幅扩大。一季度各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较去年同期均有扩大，其中一线城市累计涨幅扩大明显。珠三角、长三角地区二手住宅价格累计涨幅领先，东莞、深圳等城市房价累计涨幅居百城前列，其中深圳政策持续加码后，3月二手房价格涨幅明显收窄。
图4
一季度房地产市场淡季效应减弱，重点城市商品住宅供应面积继续增长，成交保持一定活跃度，整体成交规模居历史同期次高位。2021年初，新房市场较为活跃，春节期间在“就地过年”政策导向影响下，房企紧抓机遇积极营销，需求整体延续节前入市节奏，市场传统淡季效应不明显，1-2月全国商品房销售面积、销售额创历史同期新高。从重点城市来看，供应方面，据中指数据初步估算，2021年一季度，重点监测的20个代表城市商品住宅新批上市面积同比增长五成以上，较2019年同期增长近两成，绝对规模创历史同期新高。成交方面，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约3400万平方米，在去年同期低基数下，同比实现翻倍增长，与2019年同期相比，增幅在三成以上；从绝对规模来看，今年一季度重点城市市场成交规模达近五年最高，且各月成交面积均高于2017-2019年平均水平，整体规模在历史同期中仅低于2016年一季度。
图5
不同级别城市来看，据中指数据初步估算，2021年一季度：
一线城市商品住宅月均成交面积超90万平方米，创历史同期新高，同比增长两倍以上，与2019年同期相比，绝对规模翻番；其中北京、上海、广州同比均增长两倍以上，广州市场延续去年四季度高位，创历史同期新高，深圳成交面积与2016同期基本持平。
二线代表城市商品住宅月均成交面积约75万平方米，同比增长七成以上，较2019年同期增长约15%，绝对规模居历史同期次高位，其中长三角热点城市表现较为突出，杭州成交面积与历史同期最高水平基本持平，南京亦居历史同期次高位。
三线代表城市在芜湖、东莞、佛山等城市带动下，一季度市场规模创历史新高，同比增长一倍以上，与2019年同期相比，增幅超六成。
分区域来看，长三角、珠三角地区整体表现延续上年热度。一季度长三角和珠三角代表城市商品住宅成交面积同比以及较2019年增长幅度，均明显高于50城整体水平，其中珠三角代表城市成交规模居历史同期次高位，长三角在上海及杭州、南京等热点城市的带动下，成交活跃度更为凸显，一季度整体成交规模与2016年同期高位基本持平。
总体来说，2021年一季度，房地产市场量价稳步提升，新房价格累计小幅上涨，长三角、珠三角地区房价依然领涨各区域。同时，在“就地过年”导向及房企持续积极促销等因素推动下，重点城市新房市场活跃度较高，其中一线、东部热点二线及强三线城市市场热度延续，带动重点城市商品住宅整体成交规模达近五年最高水平，仅次于2016年同期水平。但值得注意的是，当前中央坚定楼市调控的态度更加凸显，多部委联合严查经营贷等信贷资金违规流入房地产市场，住建部亦高频、高效督导各城市房地产调控工作，稳定市场预期。预计进入二季度，随着调控升级政策不断显现成效，热点城市市场情绪将逐步理性回归，需求入市节奏将更加平稳，在去年二季度市场规模快速恢复的背景下，整体成交规模增速将有所回落。
03土地市场
供求规模继续增长地价保持上涨态势
2021年一季度，受重点城市供地“两集中”政策影响，地方政府推地量与去年同期低基数基本持平，住宅用地成交规模同比小幅增长。据初步统计，2021年一季度，全国300城住宅用地推出1.8亿平方米，与去年同期基本持平；住宅用地成交1.5亿平方米，同比增长8.4%。其中，受供地“两集中”政策影响，3月，22个重点城市住宅用地成交面积同比普遍下降，一定程度上拖累了300城整体成交规模。
图6
图7
住宅用地成交楼面均价上涨至历史新高，溢价率亦有所提升。据初步统计，一季度，全国300城住宅用地成交楼面均价为5145元/平方米，同比上涨13.0%，优质地块供应量增多，仍是支撑楼面价上涨的重要因素。溢价率方面，2021年一季度，全国300城住宅用地平均溢价率为17.4%，较去年同期提高4.6个百分点。
图8
除二线城市外，其余各线城市住宅用地成交面积同比均增长，三四线城市同比增幅最大。据初步统计，一季度一线城市住宅用地成交773万平方米，同比增长8.2%，其中1-2月成交面积同比增速仍高于两成，受供地“两集中”政策影响，3月除广州外，其他城市住宅用地成交明显缩量。二线城市住宅用地成交5470万平方米，同比下降0.6%；三四线城市住宅用地成交8510万平方米，同比增长15.1%，去年三四线城市供求规模基数较低，今年土地供应量有所加大。价格方面，一季度一线城市住宅用地成交楼面均价和溢价率较去年同期均有所下跌，二线和三四线城市各指标较去年同期均有所上涨。
其中，三四线城市成交楼面均价同比上涨，一方面因部分热点域市土地市场升温，带动成交楼面均价上涨；另一方面部分东部地价较高的城市，今年以来土地成交面积同比明显增长，亦一定程度上带动了楼面价结构性上涨。三四线城市住宅用地成交面积、楼面价均上涨带动土地出让金同比大幅增长。
图9
长三角地区土地市场热度高，多城市出让金排名全国前列。2021年一季度，上海共成交住宅用地55宗，成交规划建筑面积555万平方米，出让金866亿元，居全国榜首。杭州、北京、广州、成都等城市紧随其后，其中杭州住宅用地出让金为522亿元，北京、广州、成都亦超过200亿元。值得注意的是，在住宅用地出让金TOP30的城市中，长三角区域占据近一半的席位，成交金额明显领先其他区域。
一方面，重点城市供地“两集中”政策发布后，南通、绍兴、徐州等城市加大住宅用地供应量，以期降低“两集中”政策对当地土地市场的间接影响；另一方面，重点城市短期供应停滞，部分房企将目光投向长三角地区的三四线城市，使得部分城市优质宅地成交热度较高，多宗地块刷新所在区域甚至全市成交楼面均价纪录。
整体来看，2021年一季度，地方政府供地量与去年同期基本持平，受低基数效应影响，住宅用地成交规模同比小幅增长，优质地块的放量仍一定程度上带动了国300城住宅用地成交楼面均价上涨，平均溢价率亦较去年同期提高4.6个百分点。其中，一线城市虽受供地“两集中”影响，3月住宅用地成交明显缩量，但一季度成交规模仍实现同比增长；二线和三四线城市住宅用地成交楼面均价和溢价率较去年均有所增长，但市场表现持续分化，热点城市群以及核心都市圈土地市场热度较高，特别是长三角城市群内部城市，一季度高价地频出。未来，在重点城市集中供地影响下，土地市场或将有所降温。
04品牌房企
积极营销促销售业绩增长土储结构继续优化
一季度代表房企推盘、营销力度不减，叠加2020年同期低基数影响，销售业绩同比大幅增长。2021年一季度，20家品牌房企累计销售额为13975亿元，同比增长55.9%；累计销售面积9790万平方米，同比增长40.9%。进入2021年，代表房企继续保持较快的推盘节奏，叠加春节期间各地倡导“就地过年”，房企营销力度持续，加速销售回款，以期为保障现金流的稳定以及实现全年业绩目标打下坚实的基础。
融资方面，前两月开发企业到位资金创历史同期新高，一季度债券融资规模有所回落。2021年1-2月，房地产开发企业到位资金3.1万亿元，同比增长51.2%，创历史同期新高。从不同融资渠道来看，一季度房企海外债和信用债融资金额为2706.8亿元，同比减少23.6%。其中，海外债融资1255.6亿元，同比下降33.0%；信用债融资1451.2亿元，同比减少13.1%。
代表房企拿地金额有所增长，在二线城市拿地金额占比提升。据初步统计，2021年一季度，20家品牌房企累计拿地3319万平方米，同比下降8.6%；累计拿地金额为2491亿元，同比增长12.1%。从拿地结构来看，企业在二线城市拿地金额占比提升至54.8%，较2020年全年提高3.1个百分点；一线和三四线城市拿地金额占比分别为17.9%和27.3%。
图10
代表房企2021年坚持“以地产为主，多元业务协同发展”，稳增长优管理控风险，聚焦产品与服务品质。城市布局强调优化土储结构，深化区域与城市深耕。2021年大多数企业在保证资本结构持续优化的基础上，保持谨慎投资原则，聚焦多元化拿地机会，因城施策把握城市发展机遇，以期以品质和差异化赢得市场。
2月下旬，重点城市住宅用地供地“两集中”政策发布后，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，一方面，为了避免集中供地带来的不确定性，企业可关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，发掘新的投资机会；另一方面，在当前环境下，资金实力较强的企业，在22个重点城市的投资机会亦有所增加。除此之外，供地“两集中”亦为企业之间合作、非招拍挂市场拿地等方面提供了更多可能。
整体来看，2021年一季度，代表房企推盘、营销力度不减，叠加2020年同期低基数影响，销售业绩同比大幅增长。中央明确实施好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管持续从严，一季度房企融资规模有所回落。投资端，代表房企在二线城市拿地金额占比提升，受供地“两集中”影响，一线城市占比有所回落。放眼2021全年，代表房企将在保证资本结构不断优化的基础上，优化土储结构，深化区域与城市深耕，聚焦重点城市群及热点城市，提升公司经营管理水平，提高产品和服务品质，在管理红利时代寻求高质量发展。
05趋势预判
二季度市场规模增速将放缓全年销售面积小幅回落
宏观环境来看，伴随着疫情防控的积极显效，我国经济供需两端各指标均呈现向好发展，经济面继续稳步复苏，一定程度上预示着今年货币政策将逐渐回归常态，部分阶段性措施将逐渐退出，但在当前复杂的内外环境下，经济发展仍面临较多不确定干扰因素，经济恢复基础尚不牢固，整体货币政策不会“急转弯”，预计全年货币供应量增速仍将保持在高位。当前，中央明确资金将更加侧重对重点领域、薄弱环节的定向支持，且更加注重防范化解金融风险，实施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，伴随住房信贷环境的收紧，短期个人房贷利率仍存上行预期。
房地产市场方面，今年1-2月，商品房销售各指标均实现较大幅度增长，但新开工面积历年来首次低于销售面积，二季度随着供应端的改善，市场需求将进一步释放。而部分热点城市调控政策加码后，政策效果将逐步显现，叠加低基数效应减弱，二季度全国商品房销售规模同比增速将有所收窄。
全年来看，全国房地产市场仍将呈现“销售面积小幅调整，投资中高速增长”的特点。一方面，货币政策温和回归常态，M2增速相比于2020年将略有放缓，同时中央要求实施好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管不断强化，住房信贷环境收紧已从重点城市向全国扩围，均将一定程度上压缩全国商品房销售面积的增长空间；另一方面，随着经济基本面向好，居民收入水平有较好预期，叠加新型城镇化持续推进，在刚需和改善需求带动下，市场销售规模整体仍有保障，全年商品房销售面积仍有望保持在17亿平米左右高位。
投资端来看，一方面，中央监管力度持续加码，企业的资金压力不减，将一定程度上拖累投资力度；另一方面，销售资金回笼是企业保障现金流的重要方式，新增土储的积极开工、促进竣工后的资金结转等因素均将支撑投资增长。除此之外，今年租赁市场供应端将发力，大规模租赁房的建设亦将为房地产开发投资提供支撑。综合各影响因素，全年房地产开发投资额将保持中高速增长。
图11
一线城市：政策升级促市场情绪更趋理性，供应端改善仍将带动市场规模保持高位。今年以来，一线城市率先启动严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，居民信贷环境明显收紧，一定程度上将促使需求更加理性释放。值得注意的是，一线城市购房需求旺盛，近两年调控政策逐渐被市场消化，市场呈现回升态势，但规模较往年高点仍有一定距离；另一方面，2019年以来一线城市住宅用地成交面积持续增长，今年一季度成交面积达近些年同期最高水平，新房供应端仍有放量空间，而一线城市除北京外，上海、广州、深圳短期库存去化时间均不足8个月，库存明显不足，供应量增加将有效带动市场需求释放。
整体来看，一线城市受调控政策影响，短期市场热度将有所降温，房价更趋平稳，但在供应端改善的带动下，旺盛的购房需求仍将支撑市场交易规模保持在较高水平。
二线城市：部分城市被压制的需求将逐步释放，供应端改善继续支撑热点城市市场规模。2020年二线城市商品房销售面积实现0.3%的微幅增长，但不同城市分化明显，一方面，受新冠肺炎疫情影响较大的城市、市场处在调整周期的城市，购房者入市积极性不高，市场销售规模有所回落，这部分城市市场需求存在一定压制，随着城市轮动效应的释放，2021年需求存释放空间。另一方面，杭州、南京、宁波、合肥等城市市场活跃度较高，今年以来部分城市调控政策升级，但政策力度整体相对温和；这部分城市短期库存不足，供应量存在改善预期，在旺盛的购房需求支撑下，市场规模仍有望保持在高位。
综合来看，2021年二线城市房地产市场存在较大发展空间，市场规模将稳中有增。
三四线城市：整体存在调整压力，不同地区结构性机会更加突出。2020年三四线城市商品房销售面积超11亿平方米，已连续6年增长，市场规模占全国的比重在65%以上。过去几年，浙江、江苏、广东、河北等省份受严格调控政策的影响，省内三四线城市房地产市场出现一定调整，特别是2018-2019年。2020年，城市基本面较好、抗风险能力较强的长三角和珠三角地区市场在疫情后率先启动，内部三四线城市亦走出一波行情。
今年以来，长三角、珠三角地区三四线城市市场活跃度不减，部分城市调控政策加码，将一定程度上抑制需求释放，但整体上来看，这两个地区人口流入量大，内部三四线城市基本面较好，市场规模仍有放量空间。而近几年尚未明显调整的西部以及部分尚未调整到位的中部、东北等省份的三四线城市，短期市场面临调整压力，部分人口规模突出、城镇化率低的城市，房地产市场仍存在较大发展机会。
文章来源：中指研究院；
编选：云朵匠 | 数商云(微信ID：shushangyun_com)
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